Jak kupić?

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest stosunkowo prosty i nie różni się zbytnio od polskich procedur postępowania w takich przypadkach. Oczywiście w niektórych kwestiach należy uwzględnić lokalne uwarunkowania oraz specyfikę rynku.

Przedstawiamy praktyczne informacje, (podane w przystępny sposób), które pozwolą Państwu zdobyć podstawową wiedzę, dzięki której łatwiej będzie podjąć decyzję, oszacować koszty i zaplanować kolejne kroki.

Szczegóły pozostawcie nam, jako profesjonaliści przeprowadzimy Państwa przez cały proces zakupu, zajmiemy się procedurami, byście Wy mogli skupić się na wyborze wymarzonej nieruchomości.

Gdyby nadal nie znaleźli tu Państwo odpowiedzi na nurtujące Was pytania, jesteśmy zawsze do Waszej dyspozycji. (Chodzi o to, że jeśli mają dodatkowe pytania, poza informacjami zawartymi tutaj, to niech śmiało dzwonią. Muszę przerobić to zdanie.)

ZAKUP W HISZPANII KROK PO KROKU

Dokumenty potrzebne do zakupu nieruchomości w Hiszpanii:

• Numer hiszpańskiej identyfikacji podatkowej NIE* (numero de identificacion de estranjero). Nie trzeba o niego występować od razu po rozpoczęciu współpracy z nami. Dopiero, gdy zdecydują się Państwo na zakup i rezerwację konkretnej nieruchomości, przystąpimy do złożenia dokumentów w celu wyrobienia tego numeru. W osobnym artykule znajdują się informacje dotyczące tej procedury.
• Potwierdzenie otwarcia konta w hiszpańskim banku
• Paszport lub dowód osobisty
• Kopia paszportulub dowodu osobistego

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym

1. Wszystko zaczyna się od podpisania umowy wstępnej (umowa kupna-sprzedaży w języku hiszpańskim). Umowa ta gwarantuje rezerwację obiektu. Oczywiście przed podpisaniem otrzymują Państwo od nas również polską wersję tej umowy.
2. Zaliczka wpłacana przy podpisywaniu mowy wstępnej zazwyczaj wynosi od 3000 do 6000 euro.
3. W umowie wstępnej ustalony zostaje termin aktu notarialnego oraz konto, na jakie zostanie dokonana wpłata depozytu – 10% wartości nieruchomości. Wpłata depozytu jest dokonywana zazwyczaj jedynie w sytuacji, gdy termin spotkania z notariuszem jest odległy w czasie o ponad miesiąc od daty rezerwacji.
4. Kolejnym krokiem jest podpisanie aktu notarialnego. Wtedy zostaje wpłacona pozostała część wartości sprzedaży. Akt notarialny podpisywany jest w języku hiszpańskim. Dla potrzeb Klienta zamawiany jest tłumacz. Może być także obecny Państwa adwokat. Wszystkie nazwiska osób obecnych przy podpisaniu aktu notarialnego są ujęte w umowie.

Zakup nowej nieruchomości – rynek pierwotny

1. I tym razem wszystko zaczyna się od podpisania umowy wstępnej (kupna- sprzedaży) pomiędzy Klientem a firmą budowlaną.
2. Przy podpisaniu umowy wpłacana jest zaliczka, najcześciej w wysokości od 6000 do 10000 euro. Gwarantuje ona rezerwację obiektu.
3. W umowie wstępnej ustalany jest termin wpłaty własnego udziału (30-40%) na konto firmy deweloperskiej.
4. Termin wizyty u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego uzależniony jest od terminu realizacji danej inwestycji i odbioru kluczy.
5. Ewentualny kredyt zostaje uruchomiony w momencie odbioru kluczy i podpisania aktu notarialnego. Pieniądze na zakup nieruchomości nie muszą być przelewane z polskiego banku, mogą pochodzić z innych banków światowych.

Zarówno w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, jak również od dewelopera, jeśli nie dojdzie do transakcji z winy kupującego, zadatek zostanie zatrzymany przez sprzedawcę. Jeśli zaś wina leży po stronie sprzedawcy, będzie on musiał zwrócić podwójną wartość otrzymanego zadatku (chyba że umowa stanowi inaczej). Umowę zakupu nieruchomości sporządza się w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Warunki zakupu nieruchomości na kredyt

Wielkim ułatwieniem dla inwestorów z Polski jest korzystna oferta kredytu hipotecznego, którą oferują banki hiszpańskie.

Oto kilka istotnych informacji z tym związanych:

• Kredyt hipoteczny w Hiszpanii można uzyskać do 70% wartości nieruchomości (w zależności od decyzji banku); należy w tym miejscu podkreślić często pomijaną informację, że bank może sfinansować tylko wartość nieruchomości netto, bez podatku i kosztów około zakupowych.
• Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Hiszpanii waha się w zależności od banku i podlega także negocjacji (możemy Państwu pomóc w ich prowadzeniu). Oprocentowanie wynosi obecnie od 4,5% do 5% w skali roku, jest zależne od aktualnej stawki EURIBOR i marży banku
• Kredyt można rozłożyć na okres do 30 lat, maks. do 75. roku życia.

Aby uzyskać kredyt na zakup nieruchomości w Hiszpanii, trzeba spełnić odpowiednie warunki. Dokumenty niezbędne od obywateli Polskich wykonujących pracę w Polsce lub prowadzących działalność to:

• zaświadczenie z banku o posiadaniu konta – opinia bankowa (przetłumaczone na j. hiszpański);
• wykaz uzyskanego dochodu za rok ubiegły lub za rok bieżący – bilans (przetłumaczone na j. hiszpański – np. PIT rozliczeniowy z US);
• aktualne zaświadczenie o zarobkach (w przypadku wykonywania pracy) (przetłumaczone na j. hiszpański);
• kserokopia dowodu osobistego lub paszportu;
• wyciąg z BiK-u;
• numer N.I.E.

Dla obywateli Polskich wykonujących pracę lub prowadzących działalność w Wielkiej Brytanii i Irlandii:

• wyciąg z konta z ostatnich 3 miesięcy;
• Payslips z ostatnich 3 wypłat;
• Tax Return lub P60;
• numer N.I.E.;
• Credit Report – Equifax lub Experian (GB) lub ICB (Irlandia).

Prestigio rzetelnie i fachowo przeprowadzi Państwa przez cały proces uzyskiwania kredytu hipotecznego na wymarzony dom w Hiszpanii. Dzięki współpracy z niezależnymi ekspertami finansowymi z długoletnim doświadczeniem w branży oraz dobrym kontaktom z lokalnymi bankami, większość wniosków o kredyty hipoteczne, które negocjujemy i realizujemy, zwieńczonych jest sukcesem.

PODATKI I KOSZTY PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

Uogólniając, koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii to około 13% (w przypadku zakupu za gotówkę) i – 15% (w przypadku zakupu na kredyt) wartości nieruchomości.

Składa się na nie: podatek od przeniesienia, notariusz, podatek skarbowy, wpis do księgi wieczystej. W przypadku kredytu dodatkowo: wycena nieruchomości, prowizja bankowa za otwarcie kredytu.

W przypadku zakupu za gotówkę wszystkie koszty zakupu należy uiścić w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu notarialnego.

Jeżeli zaciągamy kredyt hipoteczny, bank wymaga, żeby środki na pokrycie kosztów zakupu oraz kwota pozostała do pełnej ceny znalazły się przed podpisaniem aktu notarialnego na prywatnym koncie Klienta powiązanym z udzielonym kredytem hipotecznym. Najpóźniej na 1 dzień przed aktem.

HISZPAŃSKI NUMER IDENTYFIKACJI PODATKOWEJ N.I.E.

W przypadku Państwa decyzji o zakupie i rezerwacji konkretnej nieruchomości niezbędne jest przystąpienie do złożenia dokumentów w celu wyrobienia sobie numeru N.I.E. Jest to prosta i nieskomplikowana procedura. N.I.E. to osobisty identyfikator nadawany obcokrajowcom (także rezydentom) prowadzącym transakcje finansowe w Hiszpanii. Pod tym numerem będą Państwo zarejestrowani w tutejszej instytucji podatkowej. Jest on także niezbędny do uzyskania prawa własności nieruchomości, do opłaty podatków, zawarcia umów o dostawę prądu i wody, zakupu i rejestracji samochodu, zawarcia umowy o pracę itp. O numer N.I.E. można ubiegać się w oddziale dla obcokrajowców placówki policyjnej (Policía Nacional).

W celu otrzymania numeru N.I.E. należy przedstawić:

• ważny paszport lub dowód osobisty (nowy) + 2 kserokopie tego dokumentu;
• dwa aktualne zdjęcia legitymacyjne;
• wypełniony wniosek (można otrzymać w urzędzie);
• należy również podać cel uzyskania tego dokumentu, np. kupno mieszkania, umowa o pracę, rozpoczęcie własnej działalności itp.

Obecnie okres oczekiwania na wydanie dokumentu znacznie się wydłużył, w związku z dużym popytem na nieruchomości w Hiszpanii i wynosi nawet 60 dni, w zależności od ilości złożonych wniosków w danej miejscowości. PRESTIGIO pomoże Państwu w sprawnym i bezstresowym załatwieniu wszystkich tych formalności, a dzięki długoletnim kontaktom, możemy skrócić okres oczekiwania na nadanie N.I.E do 7 dni.

KOSZTY UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII

Koszty utrzymania nieruchomości w Hiszpanii, bez względu na to czy jest to willa, czy też apartament, są dużo niższe niż w naszym kraju. Przykład: dla mieszkania o powierzchni około 60 m2, posiadającego dwie sypialnie i salon, usytuowanego na osiedlu z basenem, czynsz, tzw. „comunidad”, wahać się będzie w granicach 30-60 euro miesięcznie, płatne co 6 lub 12 miesięcy.

W nieruchomościach wysokiej klasy, z kilkoma basenami, dużymi tropikalnymi ogrodami, zespołem spa, które do tego znajdują się w ekskluzywnych lokalizacjach, czynsz może dochodzić do 100-150 euro miesięcznie.

Wysokość opłat warunkuje głównie wielkość i jakość części wspólnych dla danej lokalizacji, czyli: ogrodów i basenów, ilość wind w budynkach, obecność ochrony, rozległość terenu itp.

W przypadku własnego domu z działką nie ma żadnych opłat czynszowych, chyba że dana nieruchomość leży na terenie osiedla i posiada części wspólne.

Do kosztów podanych wyżej dochodzi jeszcze roczny podatek od nieruchomości, tzw. „IBI”. Jego wysokość ustalana jest przez lokalne władze gminne indywidualnie dla każdej nieruchomości i jest on płatny raz w roku, w październiku. Wysokość zależy od wielkości i położenia nieruchomości, np. przy apartamencie o powierzchni około 60 m2 w okolicach Alicante, Torrevieja i Orihuela Costa waha się on między 200€ a 300€ za rok. Za dom o pow. 180m2 na działce 400m2 zapłacimy nie więcej niż 600€.

Opłat za energię elektryczną w Hiszpanii dokonuje się co 2 miesiące, a za wodę co 3 (w ten rachunek wliczony jest również wywóz śmieci, sprzątanie ulic oraz oświetlenie ulic i urbanizacji, tzw. podatek Basura Tax). Energia to koszt około 0,1526 €/ kWh. Przeciętnie rachunek za energię elektryczną w Hiszpanii to około 70€/miesięcznie (2 osoby) – jeżeli używa się klimatyzacji, to około 120€. Rachunek za wodę to średnio 30 €/miesięcznie (2 osoby), przy podlewaniu ogrodu nieco więcej.

Istotnym czynnikiem wpływającym na niskie opłaty czynszowe na południowych wybrzeżach Hiszpanii są wysokie temperatury powietrza. Na Costa Blanca i Costa del Sol nie potrzebujemy centralnego ogrzewania, gdyż w tych miejscach jest prawie zawsze ciepło. A w miesiącach zimowych wystarczy klimatyzacja lub małe piecyki różnego typu.

(Za nadanie Numeru Identyfikacji Cudzoziemca należy wnieść opłatę administracyjną w wysokości 10 euro.)